本文来自微信公众号“空间秘探”配资杠杆，作者：王小熊。
过去一年，富力地产的酒店资产在法拍与流拍中加速缩水——16家酒店被摆上拍卖桌，7家成交、2家流拍。此外，郑州万达文华、南通富都国际、上海安达仕等地产系酒店纷纷易主国企，“国资接盘潮”正从被动纾困转向主动布局。当千亿债务压顶、资产化门槛高企，地产酒店“想卖卖不掉”的困局背后，一场关于存量资产所有权重构的行业变局已然启幕。
从\"全球最大\"到仅剩19家，富力还在甩卖
过去一年，富力地产一直在加速甩卖酒店。以倒叙的手法铺陈开富力的“出售之旅”，“折价”“流拍”“被动”“批量”是屡见不鲜的关键词。
2月27日，湖北省汇智管理咨询有限公司以3.39亿元竞得武汉富力万达嘉华酒店；同日，内蒙古蒙泰集团有限公司以2.74亿元的低价竞得呼和浩特富力万达文华酒店。然而，同日二拍的太原富力万达文华酒店则流拍，流拍价格为2.3亿元。
这一态势同样贯穿2025全年。去年9月，长沙富力万达文华酒店以5.13亿元拍出；11月，泉州富力万达文华酒店以3.31亿元底价成交，较市场参考价低30%；12月，郑州富力万达文华酒店以3.28亿元成交，仅为评估价的7折。
流拍同样频繁。河北廊坊、福建宁德两地的富力万达嘉华酒店于2025年11月启动拍卖，起拍价分别为1.55亿元和2.22亿元，均大幅低于评估价，但最终以流拍收场。
进入2026年，富力的处置力度依旧不减。3月17日，广州市中级人民法院宣布将于4月7日在京东司法拍卖平台对成都富力丽思卡尔顿酒店相关房产进行公开拍卖，起拍价8.6亿元，约为此前评估价9.62亿元的九折。
此外，富力旗下的大连希尔顿酒店和康莱德酒店也将于3月30日开拍，起拍价格17.49亿元。有业内人士表示，这两个酒店在同一栋建筑中，总价和单价均较高，预计即使二拍也难以成交。
2025下半年开始，银行启动了对68家酒店的司法处置，目前已有16家酒店被上架拍卖，其中长沙文华、郑州文华、泉州文华、武汉嘉华、无锡喜来登、合肥威斯汀等7家酒店已经成交，廊坊嘉华、宁德嘉华仍在变卖阶段流拍，预计将在降价后迎来新一轮拍卖。
2017年，富力以199亿元总对价收购了万达持有的77家酒店，银行为这笔交易提供了并购贷；然而，到了2025年中期，富力的酒店营运营业额由2024年同期的27.62亿元下降70%至8.27亿元，酒店资产规模也大幅缩水。
在出售酒店的品牌层级上，既有丽思卡尔顿这样的超高端品牌，也有万达文华、万达嘉华等中高端品牌，多为2017年富力这场“世纪并购案”中的核心标的。当年，富力凭此一跃成为“全球最大豪华酒店业主”；如今，这些曾经被寄予厚望的资产却成为了富力债务危机下“甩包袱”的对象。
空间秘探根据市场案例和数据统计，截至2026年3月，富力地产自主控制酒店约19家，相较于巅峰时期的90家，缩减幅度超70%；这一数字还将持续缩减。
弹指一挥间，富力的酒店重资产残梦
回溯富力酒店业务的发展历程，其崛起与衰落始终与企业扩张战略、行业周期深度绑定。
对于富力而言，酒店业务曾是实现其在地产及其附属行业多元化布局的重要支柱，带来过短期红利；但从长期来看，重资产运营模式又最终成为了压垮业务的重担，与债务困局形成恶性循环。
毋庸置疑的是，酒店业务曾为富力创造多重价值。自2017年收购万达酒店资产包后，富力以极快的速度切入了中国的酒店市场，借助万达布局基础与自身地产资源，迅速扩大品牌影响力，成为国内高端酒店领域的“头号玩家”。
2017年，富力地产的酒店板块营业额同比增长逾190%至70亿元，一度成为企业最重要的营收补充。
此时，富力的酒店资产板块和地产板块可谓相辅相成。作为优质不动产，酒店资产曾是富力获取银行贷款、优化资产负债表的重要筹码，在房地产行业高速发展期为扩张提供资金支撑。
不过，酒店业务所带来的红利期并不持久。作为富力地产的重资产板块，其巨大的前期投入、漫长的运营和回本周期，以及建设、装修及运营等，均需要充足的时间和持续且大量资金投入。
彼时，富力在收购万达酒店后，并未形成成熟的运营体系，叠加整合成本高企、行业周期下行，导致酒店业务持续亏损。
2018年酒店业务净亏损4.59亿元，2019年至2021年亏损态势持续，长期资金投入成为企业的沉重负担。
不仅是酒店业务本身面临的盈利压力，富力地产也处于“腹背受敌”的状态。自2019年陷入流动性危机，截至2025年6月末，富力总负债高达2643.79亿元，同期一年内到期的短期债务达975.9亿元。截至2026年3月，富力系旗下至少已有7家境内公司进入破产、重整或清算程序。
缓解债务危机的压力空前庞大，富力亟需通过出售资产回笼资金，酒店作为相对易变现的资产，成为优先处置对象。
因此，富力从2022年开始启动酒店资产处置计划，当年出售广州、北京、福州、镇江四处酒店资产，所得款项超12.45亿元，随后更是持续加速出清手里的酒店资产。
但是，富力处置资产的速度远不及债务压力累积速度，2024年富力旗下68家酒店及一幢写字楼被委任接管人实施资产接管，此次接管让富力丧失了对这些资产的管理控制，也让这位“中国最大豪华酒店业主”彻底走上资产“大甩卖”之路。
密集的资产交易使得富力持有酒店规模大幅缩水，数据显示，截至2025年6月，富力拥有22家自建酒店，总建筑面积约111.06万平方米，总客房数7513间。
从“世纪交易”到“折价甩卖”，富力的酒店资产处置轨迹折射出地产系酒店在周期反转中的集体困境。当流动性压力成为首要矛盾，当估值逻辑从“地段溢价”转向“现金流折现”，即便是丽思卡尔顿这样的顶级品牌也难以逃脱折价命运的裹挟。
进场光鲜退场难，地产酒店\"出清时代\"进入加速度周期
富力酒店业务的困境，实际上是当前房企酒店业务面临的共性难题。在房地产行业去杠杆、消费仍处刺激复苏期的大背景下，酒店业务的重资产属性、资金压力及变现难题，成为压在房企身上的共同重担。
资金压力巨大，是房企酒店业务面临的首要难题。如前所述，酒店行业属于典型的重资产行业，回报周期往往长达10年以上。
但短期的债务压力早已让富力喘不过气，最新数据显示，截至2025年末，富力地产逾期有息债务规模高达368.1亿元，总负债更是达到2643.78亿元，资产负债率长期居高不下。
即便是经营状况相对较好的房企，也面临着酒店业务占用大量资金、影响主业现金流的问题。而对于陷入债务危机的富力而言，持续的资金投入已难以为继，只能通过处置资产回笼资金。
与此同时，当前酒店行业有大量运营超过10年的酒店需要翻新，但房企资金链紧张，无力投入资本性支出，导致设施老化、客户体验下降，进而面临运营难题。
/ 地产酒店进入“加速度出清”时代
诚然，地产酒店在中国酒店业曾一时辉煌。曾经的恒大，是中国民族酒店企业中的中坚力量，加之地产巨头的背书，持有着一众标杆物业。
恒大酒店集团2007年成立，2009年第一家酒店广州恒大酒店开业，随后逐步扩张至全国50多个地区，并购了杭州法云安缦、成都瑞吉酒店和丽江大研安缦等一众高端及以上酒店。
然而，在2025年正式港股退市后，这家市值曾一度超过4000亿港元的地产巨头面临着约3500亿港元的带偿还债务。早在2020年，业内就曾流传一份恒大出售项目名单，恒大海花岛双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店等资产赫然在列。
去年5月，恒大旗下众多的酒店资产更是进入“加速度出清”阶段，其中就包括两家安缦酒店、成都瑞吉，还有加拿大的费尔蒙蒙德贝罗城堡酒店以及自营的22家恒大酒店，这些曾象征实力的资产，如今成为债务清偿的筹码。
同样处于“风暴中心”的碧桂园，早在2022年就将广州碧桂园金叶子温泉酒店以3.9亿元、惠州碧桂园十里银滩酒店以5亿元等资产挂牌出售。2024年，碧桂园又以15亿元价格挂牌二次出售佛山希尔顿酒店。
曾经“百花齐放”的地产酒店，如今早已进入到“加速度出清”阶段，这一戏剧性的反转不仅是一家企业的战略收缩，更象征着地产驱动型酒店模式的系统性退场。
/ 不仅卖不掉、想发REITs还发不了
除加速出清外，对于仍持有酒店资产的房企而言，如何优化运营、盘活资产，如何利用金融工具工具实现变现，成为亟待解决的课题。
但资产变现难度大，也是房企酒店业务的突出困境之一。
2025年底，政策开始允许四星级及以上酒店独立申报REITs，这无疑为酒店资产变现提供了新路径，但反观市场现存的酒店资产，仍较难满足REITs对稳定分红、资产组合稳健运营的政策标准。
据空间秘探了解，酒店REITs申报需满足多重指标，包括资产净值不低于10亿元、资产负债率不高于60%、运营满3年且现金流稳定、未来3年分派率达标，此外还需产权清晰、土地性质合规、品牌合作稳定等，如若存在瑕疵，可能导致申报停滞。
对于富力而言，其剩余酒店资产中，部分存在产权和运营业绩瑕疵、现金流不稳定等问题，难以满足REITs发行要求；同时，企业债务问题也将导致其难以完成REITs发行相关的资产梳理和合规整改。
而对于富力，这条围绕酒店资产的处置之路还将持续。当政策红利消退、高周转模式终结，酒店资产从“扩张筹码”回归“运营本体”，房企酒店业务的真正考验，或许才刚刚开始。
国资接盘潮的背后，是市场兜底和价值重构
在上述富力的出清案例中，国资接盘特征尤为显著。
位于武汉市楚河汉街的武汉富力万达嘉华酒店在经历两次法拍后，日前终于以3.4亿元、相当于评估价5.6折的价格成交。竞拍人湖北省汇智管理咨询有限公司股权穿透后为十堰市国资委实控企业，今年2月于武汉成立。
类似情形并非孤例。通州世纪大道旁闲置超12年的“五星级地标酒店”南通富都国际酒店，以1.32亿元价格成功拍出，花落南通聚晟园区管理有限公司，该公司由国有企业南通高新科技城投资有限公司控股。
去年12月，郑州富力万达文华酒店以3.28亿元起拍价成交，竞买人河南郑风郑韵酒店管理有限公司于2025年12月3日刚刚注册成立，注册资本3.65亿元，由河南资产管理有限公司下属企业100%持股。至此，该酒店成功易主，换上国企“身份证”。
以上案例无不证明国资正大笔接手地方不良酒店资产，富力的数桩收购案即为最典型例证。而这样的现象早已超越单一企业范畴。
去年6月，中山投资控股集团通过旗下文旅公司完成对中山国际酒店的收购，成为推动中山市酒店康养产业迈向高质量发展的重要里程碑。同期，中旅酒店宣布战略投资雅阁酒店集团，标志着央企与国际酒店集团强强联手，共同打造民族酒店品牌。
今年1月，重庆文化旅游集团牵头对重庆市17家市属国企旗下的82家酒店进行整合重组，旨在打造统一的国资酒店管理平台，并计划在3至5年内实现上市，塑造“渝字号”酒店品牌。
更具戏剧性的是今年1月上海新天地安达仕酒店的“0元购”事件。北京国资旗下的京投发展拟以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司45%股权，同时以3500万元收购复地集团对上海礼仕的一笔债权，该债权本息合计2.09亿元。
在一系列国资加速入局酒店资产的背后，其逻辑值得行业细细拆解：
首先是资产保值与优化配置。酒店作为不动产具有抗通胀属性和稳定现金流，尤其在后疫情时代酒店估值普遍回落的背景下，国资以较低成本收购优质酒店资产，可优化自身资产负债表，提升资产质量，实现保值增值。
其次是资本运作与融资需求。优质酒店资产可作为抵押物或基础资产，助力国资平台发行资产支持证券或参与不动产投资信托基金试点，拓宽融资渠道，降低融资成本。通过收购上市公司或具有品牌影响力的酒店，获取资本运作平台，为后续资本扩张和战略转型提供支持。
第三是文旅产业战略布局。酒店是文旅产业链的关键环节，国资收购酒店可完善“吃住行游购娱”一体化服务链条，促进文旅资源深度整合，提升区域旅游吸引力和消费黏性。例如湖北文旅收购君亭酒店，旨在对接当地酒店和文旅网络，打造特色文旅产品。
最后是政策驱动与改革导向。国家鼓励国资优化布局、盘活存量资产，推动国企改革深化，国资收购酒店是落实政策要求、推进“资源资产化、资产证券化、资金杠杆化”改革的具体实践。
综上，国资收购地产酒店不仅是资产层面的操作，更是战略层面的布局，旨在实现资产保值、产业整合、资本运作、社会稳定和政策落实等多重目标。
有业内人士对空间秘探表示，行业内流传一句话，“没有卖不出去的酒店！”，富力酒店剩下不多的酒店资产在时代的背景下，这次可能要真的“清空”了，关键还是价格，谁接手，以及未来谁运营？目前看来，国资接盘或许是地产酒店最好的归宿。
可以预见，国资大笔接手地产系酒店中的不良资产将成为往后的业内常态。在地产酒店的“加速度出清”时期，当地产系酒店集体退场，国资平台正从“被动接盘”转向“主动布局”，从“债务纾困”迈向“价值重构”。
若这一趋势若持续深化，中国酒店业的所有权结构、运营逻辑乃至品牌格局，或将迎来系统性重塑。
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